LEY REGULADORA DE LOS CONTRATOS DE CRÉDITO INMOBILIARIO. NUEVO ESCENARIO PARA LAS HIPOTECAS

Fermín Martínez-Santos – Abogado, ICAB 22452 – AICAT 8710

DOMUSVIA INMUEBLES BARCELONA, S.L.U.

El 16 junio de 2019 entra en vigor la Ley 5/2019, de 15 de marzo, que pretende regular el acceso al crédito hipotecario y que aspira a dotar las operaciones de mayor seguridad jurídica y transparencia.

La nueva norma traspone la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4/02/2014, de contratos de crédito a consumidores relacionados con inmuebles de uso residencial, cuyo objetivo es la protección de los consumidores, es decir, personas físicas que no actúan en el ámbito de su actividad económica, aunque no impide que los Estados miembros puedan ampliar el ámbito de aplicación de la norma o aumentar su nivel de exigencia.

Notas destacadas de la nueva norma:

• Se prevén normas de transparencia y conducta para los prestamistas e intermediarios. Así:
  • El personal evaluador de riesgos y comercializador deberán estar capacitados
  • Se prohíbe la vinculación del préstamo con otros productos de obligatoria suscripción para el prestatario
  • Se fijan límites a la incentivación del personal de la prestamista por la venta de créditos, no pudiendo constituir tales operaciones el elemento principal para fijar la retribución
  • Los asesores quedarán limitados a intermediarios y prestamistas acreditados
• Se dispone que el prestatario disponga de la información necesaria con antelación suficiente a la formalización del contrato
• Dentro de los siete días previos a la firma el prestatario deberá ser informado de la existencia de cláusulas potencialmente abusivas
• Se asigna al notario a función de asesorar imparcialmente al prestatario
• Se facilita el reembolso del prestatario de todo o parte del préstamo eliminando comisiones en la mayoría de los casos
• Se favorece la subrogación o novación para transformar el tipo de variable a fijo
• Se considera procedente el vencimiento anticipado solo en el caso de que el incumplimiento del deudor sea significativo en relación con el préstamo:
  • Mora
  • Que las cuotas vencidas sean igual al 3%, si la mora se da en la primera mitad del período total del préstamo; 7%, en la segunda
  • Requerimiento de pago con al menos un mes de antelación
• Se requieren nueve impagos mensuales o impagos equivalentes al 2% del capital concedido, durante la primera mitad de duración del préstamo o 4% en la segunda, para iniciar la ejecución.
• Los que deseen operar como prestamistas deberán inscribirse en un registro público
• Serán de cargo del prestatario los gastos de tasación y del prestamista los de gestoría, notaría, registro e ITPyAJD.
• La aplicación de la norma no afectará a los contratos celebrados con anterioridad a su entrada en vigor, salvo por lo que refiere a:
  • El vencimiento anticipado
  • La novación o subrogación
  • Particularidades del proceso de ejecución