UNA SOLUCIÓN PARA TIEMPOS DE CRISIS: MECANISMO DE SEGUNDA OPORTUNIDAD
Fermín Martínez-Santos – Abogado ICAB 22452 – AICAT 8710
DOMUSVIA INMUEBLES BARCELONA, S.L.U.
Información básica para su mejor comprensión
- ¿A quién va dirigido?
A aquellas personas, profesionales, autónomos o empresas que estén o prevean estar en breve en situación de insolvencia.
- ¿Qué se pretende?
Que la persona o empresa insolvente o camino de serlo puedan atender parte de sus deudas con los bienes de los que dispongan y hasta donde éstos lleguen.
Solo se destinan al pago de deudas los bienes embargables, quedando a salvo aquellos recursos que sean necesarios para la propia subsistencia así como para el ejercicio de la propia profesión u oficio. Queda también a salvo la vivienda habitual si su enajenación se considera antieconómica.
- ¿En qué consiste el procedimiento?
De manera muy resumida, se compone de tres fases: acuerdo extrajudicial, procedimiento concursal y (personas físicas) aplicación del beneficio de exoneración.
- ¿Qué ventajas tiene para el deudor persona física?
- Que puede acogerse al beneficio de exoneración con lo que, finalizado el procedimiento, las deudas que no hayan podido ser atendidas, dejan de existir.
- Y que el cumplimiento de las obligaciones se ajusta a las posibilidades del deudor con lo que se rebaja el componente emocional de ansiedad.
- ¿Qué ventajas tiene si no se es deudor persona física?
- Que la liquidación ordenada y responsable de los bienes de la empresa, con lo que se salva la responsabilidad personal y patrimonial de los administradores.
OBLIGACIÓN DE REPARTIR GASTOS COMUNIDAD SEGÚN COEFICIENTE ESCRITURA
El Tribunal Supremo (TS), Sentencia de 11/03/2020. Plantea si para calcular la contribución de cada copropietario al pago de los gastos de la comunidad, se ha de tener en cuenta el coeficiente de participación o puede aplicarse otro sistema aprobado en junta.
En este caso, se impugna una acta por la negativa de la comunidad de aplicar la cuota de participación para distribuir los gastos generales.
A) Criterio de la Audiencia Provincial
El juzgado de primera instancia le dio la razón por lo que refiere a este extremo. Sin embargo la Audiencia Provincial de Bizkaia revocó la decisión anterior. Argumentó que, en el año 1977, la comunidad acordó fijar unas cuotas diferentes a las contenidas en el título constitutivo, decisión que fue aceptada por todos los comuneros, sin que se hubiera presentado impugnación. Ni se impugnó ese acuerdo, ni otros posteriores que vinieron a confirmar la aplicación de los coeficientes modificados. Entiende que el acuerdo de modificación de cuotas fue resultado de la voluntad de la junta y que la revocación de dicho acuerdo requiere nuevo acuerdo de la junta en tal sentido.
B) Criterio del Tribunal Supremo
El TS defiende otra cosa. Y el hecho de que durante unos años hayan venido aplicándose unos coeficientes diferentes a los indicados en el título de división horizontal, no es relevante. No implica un “acuerdo inequívoco de los copropietarios dirigido a modificar los estatutos que, como acto propio, sería vinculante para todos los que lo hubiesen adoptado”. Se niega la modificación tácita del título constitutivo por una decisión aplicada a lo largo del tiempo.
Así, la sentencia no niega que en determinado momento la junta acuerde para un caso concreto una modificación en el sistema de reparto. Pero no puede entenderse por ello que el título constitutivo haya sido modificado salvo que hayan concurrido las exigencias legales para ello. Y ello a pesar de dicha situación excepcional se mantenga a lo largo del tiempo.
INNOVEMOS: REUNIONES DE PROPIETARIOS MEDIANTE VIDEOCONFERENCIA
El Código Civil de Cataluña, artículos 553-21 y 553-22, permite convocar reuniones de juntas de propietarios mediante correo electrónico así como que a dichas juntas pueda asistirse por videoconferencia. Piensa en la inevitable influencia de las nuevas tecnologías como elemento transformador de las formas de hacer tradicionales.
La COVID-19 ha provocado una aceleración en el proceso de aprendizaje y uso de dichas tecnologías, sobre todo de las relacionadas con el teletrabajo. Ha dificultado la realización de determinadas tareas, pero no las ha paralizado.
En DOMUSVIA hemos seguido atendiendo a nuestros clientes de las áreas jurídica y de gestión y administración patrimonial, si bien ha sido necesario implementar nuevos procesos. Se han configurado puntos de acceso informático a nuestros servidores, utilizado la nube y el desvío de llamada. Además de herramientas de telecomunicación y trabajo en equipo a distancia. A los correos electrónicos y mensajes de WhatsApp, se ha unido la videoconferencia, incorporada plenamente a nuestra firma.
Pensamos que era natural trasladar las ventajas de esas herramientas a la gestión de las comunidades de propietarios. Ya hemos convocado las primeras juntas de comunidad de propietarios telemáticas para proporcionar a las comunidades las mismas ventajas de que gozan las empresas. Un protocolo específico permite el acceso a la documentación a tratar en la reunión, designar persona que asistirá a la junta en mi nombre o emitir el voto, todo con un simple clic.
Son múltiples las ventajas que supone reducir el presencialismo. Promover la realización de juntas de propietarios telemáticas facilitará una mayor participación de los copropietarios en los asuntos de interés general.
PRESCRIPCIÓN DE LA ACCIÓN DE RECLAMACIÓN POR VICIOS CONSTRUCTIVOS
El Tribunal Supremo (TS), Sentencia de 15/01/2020. Sobre plazos para reclamar por vicios de construcción en una obra nueva. Se condena a los arquitectos por incumplimiento contractual relativo a daños y perjuicios por defectos en la construcción.
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Motivos de recurso que alegan los arquitectos recurrentes:
- El día a partir del cual se debe empezar a contar el plazo de dos años para reclamar judicialmente por defectos constructivos, es el de la aparición de los concretos defectos, no el de la reclamación mediante burofax.
- No se puede condenar al director de obra por defectos aparecidos en obras ajenas a su dirección.
- Respecto de la obligación del director de obra de vigilancia mediata
- Tienen diferentes responsabilidades el arquitecto y el aparejador
- La garantía por defectos en la obra empieza a computar desde su recepción y no desde la concesión de la licencia de primera ocupación.
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De la sentencia destacamos los siguientes puntos:
- La Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), en su artículo 17, establece los plazos de garantía de la obra, que serán de 10, 3 o 1 años en función del tipo de deficiencia de que se trate. Ello significa que, transcurrido el plazo de garantía asignado a un defecto concreto, éste no podrá ser reclamado con amparo de dicho artículo legal (sí podrá serlo si por vía de acuerdo las partes han establecido, por ejemplo, plazos de garantía más amplios). Estos plazos comienzan a partir del día de la recepción de la obra.
- La LOE, en su artículo 18, fija un plazo de prescripción de dos años para el ejercicio de la acción en reclamación de los daños previstos en el artículo 17. Es decir, podrán ser reclamados dentro del plazo de dos años aquellos daños materiales producidos dentro del período de garantía y desde su aparición.
- Diferencia entre responsabilidad solidaria y obligación solidaria. La reclamación frente a cualquiera de los agentes de la edificación (promotor, constructor, arquitecto, aparejador) interrumpe la prescripción frente al promotor, pero ello no se da en otros casos como, por ejemplo, en caso de reclamación frente al arquitecto, en que no se considerará interrumpida la prescripción respecto de una futura acción de reclamación frente al aparejador.
- La responsabilidad civil de los agentes de la edificación es personal e individualizada. Únicamente se podrá entender que existe responsabilidad solidaria cuando no es posible determinar el grado de participación de cada uno de los agentes. En la sentencia analizada, los arquitectos son considerados no responsables de daños relacionados con la ejecución material de la obra, algo relacionado con el aparejador y el constructor.
LA NO UTILIZACIÓN DE UN ELEMENTO COMÚN NO EXCLUYE DE LA OBLIGACIÓN DE CONTRIBUIR A SU MANTENIMIENTO
Fermín Martínez-Santos – Abogados, ICAB 22452 – AICAT 8710
DOMUSVIA INMUEBLES BARCELONA, S.L.U.
Tribunal Supremo (TS), Sentencia de 2/03/2020. En un complejo residencial, deben contribuir al mantenimiento de determinados elementos de dicho complejo los propietarios a los que se les asigna el mismo en el título de división horizontal, por razón de lo que dicho título establece, no por razón de su uso o no uso.
Se diferencia entre dos supuestos:
a) Determinados copropietarios quedan exentos de contribuir al mantenimiento de determinados elementos comunes.
b) Determinados copropietarios no están obligados a contribuir al mantenimiento de determinados elementos pues no son comunes para ellos, pudiéndolo ser para otros copropietarios del complejo.
Así, en el supuesto a), para que un copropietario pueda considerarse exento de su obligación debe constar prevista tal exención en el título de división horizontal. Pero en el supuesto b) no estaríamos ante una exención de obligación general, sino ante una ausencia inicial de obligación pues determinados propietarios no lo son de todos los elementos del complejo, sino solo de una parte de ellos, y no tienen que mantener los que les son ajenos.
¿QUÉ ES EL FONDO DE RESERVA DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS?
Fermín Martínez-Santos – Abogados, ICAB 22452 - AICAT 8710
DOMUSVIA INMUEBLES BARCELONA, S.L.U.
Todos los propietarios tienen que pagar mensualidades. Eso lo tenemos claro. Normalmente, el cálculo de la cuantía se basa en la cuota de participación. Eso también lo hemos ido asumiendo. ¿Pero qué cubre esa cuota?
La mensualidad que pagamos a la comunidad debe cubrir los gastos corrientes. Y algo más…
La cultura de no dejar las cuentas a cero a fin de meses para tener liquidez en caso de imprevistos sigue vigente en las comunidades de propietarios. Esa pequeña hucha es lo que llamamos el fondo de reserva. Y la cuota mensual también debe incluir una pequeña aportación para la buena salud del mismo.
¿PARA QUÉ SE UTILIZA EL FONDO DE RESERVA?
El fondo de reserva de la comunidad de propietarios va destinado, principalmente, a cubrir los gastos de las obras necesarias. Hablamos de trabajos de conservación, de reparación y de rehabilitación de la finca. Además de éstas, también se incluyen las obras necesarias para garantizar la accesibilidad universal.
La lógica es la siguiente (Siempre hay una lógica detrás): hay obras que tienen que pasar por la aprobación de la Junta y hay obras que no. En su artículo 10.1, la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) indica que son obligatorias y no requieren aprobación de la Junta las obras necesarias para el buen mantenimiento y la conservación tanto del inmueble en sí como de sus servicios e instalaciones así como los trabajos necesarios para garantizar los requisitos básicos en materia de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal.
Si no requieren aprobación previa de la Junta… ¿cómo está previsto que se costeen? Pues con el fondo de reserva. El plan es que si se está cayendo un balcón el presidente coja y diga “¡arréglenlo!” y haya dinero para pagarlo.
Con esto, se gana tiempo y se ahorran discusiones sobre si el amigo de mi cuñado puede conseguir un presupuesto más barato. Y el tiempo es valioso, porque el resultado más probable cuando una obra urgente se ve sometida a diferentes voluntades en una Junta (o sucesivas) es que el balcón acabe en la calle.
DEVOLUCIÓN DEL FONDO DE RESERVA DE LA COMUNIDAD
El fondo de reserva de la comunidad es de titularidad de la comunidad de propietarios. Por mucho superávit que haya, un propietario por sí mismo no puede llegar y solicitar que se liquide su parte, porque ese dinero dejó de ser suyo al hacer la aportación.
¿Pero tenemos derecho a reclamar ese dinero? Vamos a desglosar las acciones probables:
Primeramente si la comunidad tiene pensado cambiar el suelo del portal, impermeabilizar la cubierta, limpiar los canalones y pintar la fachada, no parece muy lógico descapitalizar el saldo de la comunidad por mucho superávit que haya. Es decir, reclamar la devolución del fondo de reserva sólo es viable si no hay trabajos pendientes.
El supuesto es que hay más dinero del necesario destinado a fondo de reserva y no hay obras pendientes. Lo razonable es no tocarlo, por si acaso, pero lo queremos. O a lo mejor es que es muchísimo.
En ese caso, la comunidad tiene varias opciones. Todas ellas deben pasar por Junta.
- Solicitar la devolución del superávit para TODOS los propietarios. Cada uno en su parte proporcional.
- Congelar la cuota unos meses.
En caso de duda sobre el fondo de reserva de la comunidad de propietarios, no lo dudes y contacta con nuestros profesionales.
TITULAR DE UN PISO CON LICENCIA DE USO TURÍSTICO NO PUEDE EJERCER LA ACTIVIDAD SI LO COMPRÓ CON LA PROHIBICIÓN ESTATUTARIA YA INSCRITA
Fermín Martínez-Santos – Abogados, ICAB 22452 - AICAT 8710
DOMUSVIA INMUEBLES BARCELONA, S.L.U.
El Tribunal Superior de Justicia de Catalunya, (TSJC), en Sentencia de 24/01/2019, establece que el propietario de un piso con licencia de actividad turísticadebe cesar en la misma.
Los antecedentes de hecho nos indican que la Comunidad de Propietarios que presentó la demanda convocó el 24/10/2013 junta general extraordinaria para el 8/01/2014 en la cual se preveía como cuestión a tratar la de la prohibición de destinar las viviendas a uso turístico.
El nudo propietario de una de las viviendas de la comunidad en cuestión, ante tal intención de la comunidad, comunicó al Ayuntamiento, el 3/01/2014, su intención de destinar el piso a alquiler turísticoobteniendo tras los trámites correspondientes la licencia solicitada.
La intención del solicitante de la licencia no era iniciar la actividad para la cual la había obtenido sino vender, en su momento, el piso con dicha licencia incorporada, entendiendo con ello que su patrimonio se vería revalorizado. Así sucedió de forma que la actividad fue iniciada prácticamente un año después a la celebración de la junta de 8/01/2014 en que se adoptó el acuerdo de prohibición de tales actividades.
El Juzgado de Primera Instancia desestimó la demanda de la Comunidad de Propietarios, pero la Audiencia Provincial le dio la razón en apelación, frente a lo que el comprador de la vivienda con licencia presentó recurso frente al TSJC, extraordinario por infracción procesal y de casación.
Por lo que respecta al segundo motivo del recurso de casación, el recurrente alega que, puesto que no es obligatorio iniciar la actividad de forma inmediata una vez obtenida la licencia para ello, la prohibición de la comunidad de ejercer actividad de alquiler turísticono puede afectar a aquellos inmuebles que hubieran hecho uso de su derecho a obtener licencia en el momento en que se adoptó el acuerdo.
El TSJC desestima tal argumento por entender que la autorización administrativa no constituye derecho real alguno que siga al objeto transmitido si éste, como ocurre en el supuesto de hecho, es vendido a un tercero. La misma Sentencia refiere la siguiente Resolución de la Direcció General de Dret i Entitats Jurídiques de 6/02/2017:
"Así, si un propietario ha adquirido su elemento privativo en un momento en que en el Registro no aparecían las normas de comunidad que le limitaban un uso determinado del mismo, no puede ser privado de este uso contra su voluntad, pero tampoco puede impedir, con su voto contrario, que la norma de comunidad aprobada por la mayoría del 80 % o más acceda al Registro de la Propiedad de manera que, una vez inscrita, los futuros adquirentes no podrán alegar desconocimiento y se verán privados del uso que las normas limitan o prohíben. Dicho de otra manera, los propietarios disidentes podrán seguir usando el elemento privativo de manera ajustada a la que establecían los estatutos cuando lo adquirieron mientras sean propietarios. Incluso podrán modificar el elemento privativo para destinarlo al uso que los estatutos ahora prohíben pero cuando adquirieron el inmueble no. Ahora bien, cuando transmitan el inmueble, los adquirentes, que tendrán conocimiento de la limitación, ya no podrán iniciar el uso prohibido o, si es el caso, tendrán que cesar en este uso. ....".
En el caso estudiado, el nuevo adquiriente conocía la limitación acordada pues constaba inscrita en el momento de la adquisición, razón por la que le era oponible. La norma prevé la existencia derestricciones al derecho de propiedad, ya provengan de la ley, en interés público o privado, ya de la autonomía de la voluntad, en interés privado. Estas últimas, según el mismo texto legal (Codi Civil de Catalunya), afectan a la disponibilidad y ejercicio del derecho de propiedad en beneficio de los vecinos que viven en comunidad, es decir, de su interés privado. Los estatutosregulan elrégimen jurídico de la comunidady pueden contener reglas limitativas y configuradoras del uso de los bienes que la integran. Son producto de un acuerdo que, alcanzado conforme a lo legalmente previsto, se convierten en normas.
NO ES INSCONSTITUCIONAL LA LEY QUE PRETENDE LA RECUPERACIÓN INMEDIATA DE LA VIVIENDA OCUPADA ILEGALMENTE
Fermín Martínez-Santos - Abogado, ICAB 22452 - AICAT 8710
DOMUSVIA INMUEBLES BARCELONA, S.L.U.
El Tribunal Constitucional (TC), en Sentencia de 28/02/2019, decide declara no inconstitucional la Ley 5/2018, de 11 de junio, que pretende facilitar el acortamiento de los plazos procesales para la recuperación de viviendas ocupadas ilegalmente disponiendo que las Administraciones públicas competentes coordinen su actuar ante eventuales situaciones de vulnerabilidad ante lanzamientos de ocupantes de viviendas.
Tanto el artículo único de dicha Ley como su disposición adicional fueron recurridos por los diputados de Unidos Podemos-En Comú Podem-En Marea por considerar que se vulneraba el derecho a la inviolabilidad del domicilio, el de tutela judicial efectiva, y el de disfrutar de una vivienda digna y adecuada, además del derecho a la defensa y a un proceso con todas las garantías.
El TC, previamente a resolver la cuestión planteada, analiza el contenido de las normas impugnadas. Valora que la intención de la reforma legal pretende proporcionar, dentro del ámbito civil, considerando que la vía penal en base al delito de usurpación debe ser la última ratio, de una norma eficaz que permita acortar los plazos de resolución de asuntos a fin de evitar el perjuicio que la demora causa a los legítimos titulares de derechos. La reforma penal, valora el TC, constituye una actualización del interdicto de recobrar la posesión, proceso sumario, a sustanciar mediante el proceso verbal.
Su alcance se limita a recobrar la posesión de los inmuebles que constituyan vivienda, quedando fuera los locales de negocio. Y solo están legitimados activamente para acudir a tal cauce las personas físicas, las entidades sin ánimo de lucro y las entidades públicas en relación con vivienda social. Legitimados pasivamente, demandados, lo serán los ocupantes ilegales de la vivienda, pudiéndose plantear la demanda frente a los ignorados ocupantes.
A la demanda se adjuntará el título en el que el demandante funde su derecho y, si se pide la inmediata entrega del inmueble, se requerirá a los ocupantes por cinco días a fin de que presenten el título que justifique su posesión. Si no lo aportan, se dictará auto ordenando el desalojo, sin que quepa recurso ante tal resolución. Se dispondrá al tiempo la comunicación a los servicios públicos para que en siete días puedan adoptar las medidas de política social que consideren. Los demandados pueden oponerse a la demanda dentro de un plazo de diez días, pero las causas de oposición son tasadas.
El TC recuerda que tiene declarada la constitucionalidad de los procedimientos sumarios., que no entran a analizar el fondo del asunto pues se trata de cuestión que podrá dilucidarse en un procedimiento posterior. La cognición limitada del proceso sumario no impide el posterior y más amplio análisis de la cuestión que interesa al demandado acudiendo a los procesos declarativos, siendo tal motivo el que lleva a no considerar que los preceptos recurridos ante el TC vulnere el derecho a la tutela judicial efectiva y a un proceso con todas las garantías. Los medios de oposición previstos en la norma para operar el bloqueo del procedimiento sumario deben considerarse suficientes, pues la mera presentación de título que habilite al demandado a poseer, frustrará las expectativas del demandante. Se entiende que la igualdad de armas es patente cuando al demandante se le exige, para que su pretensión sea admitida, la presentación de título justificativo y al demandado se le permite plantear oposición haciendo otro tanto.
El TC tampoco admite que se vulnere el derecho a la tutela judicial efectiva por el hecho de que pueda presentarse la misma frente a los ignorados ocupantes. Se considera que, debiéndose practicar la diligencia de notificación en el domicilio de los demandados, que será el inmueble ocupado, una vez lograda su realización se da cumplimiento a lo legalmente previsto en cuanto al régimen de notificaciones. Lo normal en casos de ocupación será que los ocupantes no se hayan identificado frente al demandante, identificación que se producirá en el momento de la entrega de la citación. En caso de no localizar al demandado o de que se niegue a recibir la citación, se procederá, como está legalmente previsto, a la citación edictal.
El TC tampoco acepta el argumento de que la norma impugnada vulnere el derecho a la inviolabilidad del domicilio en relación con el de tutela judicial, pues se delega precisamente en la autoridad judicial la decisión de valorar la suficiencia de prueba y, en su caso, de ordenar el desalojo y ello sin que la norma impugnada impida que las administraciones públicas competentes actúen con los medios de que dispongan a fin de proveer las soluciones adecuadas a eventuales problemáticas de vulnerabilidad social.
El TC tampoco considera que se vulnere el derecho a una vivienda digna y adecuada por el hecho de que no se garantice un realojo idóneo a los eventualmente afectados. El TC recuerda que el art. 47 de la Constitución (CE) no recoge un derecho fundamental sino que formula una guía económico social. Y, aunque así fuera, ello no sería incompatible con el hecho de que el legislador pueda proveer de procedimientos judiciales para dirimir las controversias en que pudieran enfrentarse el derecho de propiedad con el derecho de posesión. Es el art. 47 CE el que inspira las políticas sociales orientadas hacia la provisión general de vivienda.
Por todo ello, el TC no considera que la Ley 5/2018 resulte lesiva al derecho a una vivienda digna y adecuada.
