LEY REGULADORA DE LOS CONTRATOS DE CRÉDITO INMOBILIARIO. NUEVO ESCENARIO PARA LAS HIPOTECAS
Fermín Martínez-Santos - Abogado, ICAB 22452 - AICAT 8710
DOMUSVIA INMUEBLES BARCELONA, S.L.U.
El 16 junio de 2019 entra en vigor la Ley 5/2019, de 15 de marzo, que pretende regular el acceso al crédito hipotecario y que aspira a dotar las operaciones de mayor seguridad jurídica y transparencia.
La nueva norma traspone la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4/02/2014, de contratos de crédito a consumidores relacionados con inmuebles de uso residencial, cuyo objetivo es la protección de los consumidores, es decir, personas físicas que no actúan en el ámbito de su actividad económica, aunque no impide que los Estados miembros puedan ampliar el ámbito de aplicación de la norma o aumentar su nivel de exigencia.
Notas destacadas de la nueva norma:
- Se prevén normas de transparencia y conducta para los prestamistas e intermediarios. Así:
- El personal evaluador de riesgos y comercializador deberán estar capacitados
- Se prohíbe la vinculación del préstamo con otros productos de obligatoria suscripción para el prestatario
- Se fijan límites a la incentivación del personal de la prestamista por la venta de créditos, no pudiendo constituir tales operaciones el elemento principal para fijar la retribución
- Los asesores quedarán limitados a intermediarios y prestamistas acreditados
- Se dispone que el prestatario disponga de la información necesaria con antelación suficiente a la formalización del contrato
- Dentro de los siete días previos a la firma el prestatario deberá ser informado de la existencia de cláusulas potencialmente abusivas
- Se asigna al notario a función de asesorar imparcialmente al prestatario
- Se facilita el reembolso del prestatario de todo o parte del préstamo eliminando comisiones en la mayoría de los casos
- Se favorece la subrogación o novación para transformar el tipo de variable a fijo
- Se considera procedente el vencimiento anticipado solo en el caso de que el incumplimiento del deudor sea significativo en relación con el préstamo:
- Mora
- Que las cuotas vencidas sean igual al 3%, si la mora se da en la primera mitad del período total del préstamo; 7%, en la segunda
- Requerimiento de pago con al menos un mes de antelación
- Se requieren nueve impagos mensuales o impagos equivalentes al 2% del capital concedido, durante la primera mitad de duración del préstamo o 4% en la segunda, para iniciar la ejecución.
- Los que deseen operar como prestamistas deberán inscribirse en un registro público
- Serán de cargo del prestatario los gastos de tasación y del prestamista los de gestoría, notaría, registro e ITPyAJD.
- La aplicación de la norma no afectará a los contratos celebrados con anterioridad a su entrada en vigor, salvo por lo que refiere a:
- El vencimiento anticipado
- La novación o subrogación
- Particularidades del proceso de ejecución
LA INDEMNIZACIÓN PREVISTA PARA UN VUELO CON RETRASO SUPERIOR A TRES HORAS NO ES AUTOMÁTICO
Fermín Martínez-Santos - Abogado, ICAB 22452 - AICAT 8710
DOMUSVIA INMUEBLES BARCELONA, S.L.U.
El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), en Sentencia de 4 de abril de 2019, se pronuncia en relación a un litigio que enfrenta a un pasajero con la compañía aérea Germanwings a causa de un retraso superior a treshoras.
El reclamante contrató un vuelocon la citada compañía que le tenía que transportar de Dublín, en Irlanda, hasta Düsseldorf, en Alemania. El vuelo se completó, si bien acumuló a su llegada un retraso de tres horas y veintiocho minutos.
El pasajero reclamó a Germanwings la compensación prevista para retrasos superiores a las tres horas. La aerolínea desestimó la reclamación argumentando que el retraso se debió a causa de que el neumático de la aeronave resultó dañado por un tornillo abandonado en la pista, debiéndose considerar ello como una circunstancia extraordinariade las previstas en el Reglamento de la Unión que regula los derechos de los pasajeros de vuelos.
El tribunal alemán frente al que se planteó la reclamación, presentó una cuestión prejudicial al TJUE para que decidiera la calificación del supuesto planteado como de circunstancia extraordinaria o no.
El TJUE viene calificando de circunstancia extraordinaria, dentro del ámbito del Reglamento de la Unión sobre los derechos de los pasajeros aéreos, todo aquel acontecimiento que por su naturaleza o por su origen no sea inherente al ejercicio normal de la actividad del transporte aéreo y escape al control efectivo de éste.
El mismo TJUE declara exento de la obligación de compensara la compañía que pueda probar que el retraso igual o superior a tres horas o la cancelación del vuelo se debe a circunstancia extraordinaria que no hubiera podido evitar incluso si se hubieran tomado todas las medidas razonables y, en el caso de que se llegue a producir la circunstancia, que se han utilizado todos los medios personales y materiales de que se disponía para evitar el retraso excesivo o la cancelación, sin que dicho empleo deba conllevar la realización de sacrificios insoportables atendiendo a la capacidad de la compañía y a la situación del momento.
En tal sentido, el TJUE entiende que la afectación de un neumático es una eventualidad previsible cuya producción puede ser subsanada si la compañía tiene contratado en los aeropuertos donde opere un servicio de asistencia adecuado. Con ello debe entenderse que la afectación del neumático, sea cual sea la causa, no constituye per se circunstancia extraordinaria, debiendo analizarse el resto de elementos concurrentes en el supuesto.
CLÁUSULA SUELO DECLARADA NO ABUSIVA. SE CONOCE SU EXISTENCIA Y ALCANCE, SUPERA EL CONTROL DE TRANSPARENCIA
Fermín Martínez Santos - Abogado ICAB 22.452
DOMUSVIA INMUEBLES BARCELONA, S.L.U.
El Tribunal Supremo (TS), en fecha 29/11/2018, ha dictado Sentencia por la que decide no declarar nula por abusiva una cláusula suelo. La razón de ello es que el hipotecado sabía de la existencia de la cláusula suelo en el momento de la firma de la hipoteca, así como de las consecuencias de su aplicación.
En el supuesto de hecho analizado, el hipotecado presenta demanda ante Juzgado de lo Mercantil, que la acaba desestimando. Lo mismo ocurrió con el recurso de apelación planteado ante la Audiencia Provincial de Murcia. Por su parte, el Tribunal Supremo confirma las sentencias precedentes toda vez que, según admite el propio hipotecado en su escrito de demanda, él mismo conocía la existencia de cláusula suelo en la hipoteca que firmó en 2006, y que ello significaba que, en caso de que se le aplicara, no se vería beneficiado de una eventual rebaja del tipo que, en su caso, sería fijado en base a un índice referencial Euríbor, más un diferencial del 1,25%. Alega el hipotecado la existencia de un pacto verbal con el responsable de su oficina bancaria en virtud del cual la cláusula suelo recogida por escrito en la escritura del préstamo hipotecario, no se le aplicaría llegado el caso de que el tipo a aplicar fuera inferior al fijado como suelo, del 4,1%.
El motivo que lleva al Alto Tribunal a no declarar cláusula abusiva aquella por la que se pactó un suelo es el hecho de que el propio afectado por su aplicación admitiera en su demanda la existencia de pacto verbal entre él y el interlocutor de su oficina bancaria acerca de la no aplicabilidad de la cláusula incluida en el préstamo hipotecario, de lo cual se infiere que ambas partes conocían tanto la existencia de la cláusula suelo (puesto que se admite que estuvieron negociando con relación a su inclusión o no) como sus posibles efectos en caso de aplicación (de ahí el interés del hipotecado de negociar la no inclusión de la misma, que le podría resultar perjudicial). Todo ello hace que el Tribunal Supremo entienda que se ha superado el control de transparencia
MEDIDAS SOBRE IGUALDAD DE TRATO Y DE OPORTUNIDADES EN EMPLEO Y OCUPACIÓN
Fermín Martínez-Santos - Abogado, ICAB 22452 - AICAT 8710
DOMUSVIA INMUEBLES BARCELONA, S.L.U.
Desde hoy, 8/03/2019, resulta de aplicación la nueva regulación en materia de igualdad de trato y de oportunidades entre mujeres y hombre en el empleo y la ocupación (RDL 6/2019, de 1 de marzo), norma de la que destacamos las siguientes novedades:
ASIMILACIÓN DE LOS EFECTOS SUSPENSIVOS DEL CONTRATO DEL PROGENITOR QUE NO SEA MADRE BIOLÓGICA
El nuevo art. 48 del Estatuto de los Trabajadores (ET) prevé que el nacimiento suspenderá el contrato de trabajo del progenitor distinto de la madre biológica durante 16 semanas. 10 semanas de dicho período podrán disfrutarse semanalmente de forma acumulada o interrumpida, a jornada completa o tiempo parcial, dentro de los 12 meses siguientes al nacimiento. Dicha previsión también se aplica en casos de adopción. Esta medida se irá aplicando de forma gradual.
IGUALDAD EN LA EMPRESA
Se extiende la obligación de elaborar y aplicar un plan de igualdad a empresas con una plantilla desde 50 trabajadores (de los 250 previstos en la regulación anterior).
CONCILIACIÓN
Se prevé que sea en negociación colectiva donde se acuerden medidas tendentes a conciliar la vida personal y laboral. A falta de previsión colectiva, se estará al pacto entre trabajador y empresa.
PERÍODO DE PRUEBA
Se añade como causa de nulidad de la resolución contractual dentro del período de prueba el supuesto en el que la trabajadora esté embarazada. La violencia de género constituirá causa de suspensión del período de prueba.
NO PROFESIONALES AL CARGO DE PERSONAS DEPENDIENTES
No se interrumpirá la cotización de los trabajadores que abandonen su puesto de trabajo para cuidar de otras personas, no penalizando así las expectativas prestacionales futuras respecto del cobro de la pensión.
LA NUEVA REGULACIÓN EN MATERIA DE ALQUILER
Fermín Martínez-Santos - Abogado, ICAB 22452 - AICAT 8710
DOMUSVIA INMUEBLES BARCELONA, S.L.U.
Desde el 6/03/2019 resulta de aplicación la nueva regulación en material de alquiler, operada por el Real Decreto Ley 7/2019, de 1 de marzo, sobre medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, norma de la que destacamos las siguientes novedades:
ARRENDAMIENTOS URBANOS
Con carácter general, deberá permitirse al arrendatario la permanencia en la vivienda hasta completarse cinco años o siete, si el arrendador es persona jurídica (respecto a los tres años de la anterior regulación). Trascurrido este plazo inicial, si ninguna de las partes comunica a la otra su voluntad de no renovar el contrato, con cuatro meses de antelación, para el propietario y dos, si preavisa el inquilino, (30 días en la anterior regulación) respecto del plazo de cinco o siete años, se prorrogará anualmente el contrato otros tres años más (uno, anteriormente).
Se dispone un límite de dos mensualidades de renta para las garantías adicionales y el arrendatario deberá pagar los gastos del contrato cuando sea persona jurídica.
COMUNIDADES DE PROPIETARIOS
Se eleva al 10% del último presupuesto ordinario el importe mínimo a dotar como fondo de reserva.
Respecto de los pisos de uso turístico, con el voto favorable de tres quintos de propietarios y cuotas, se podrá acordar la limitación o condicionamiento de la actividad de pisos turísticos, el establecimiento de cuotas especiales o el incremento en la participación en el pago de gastos comunitarios.
DESAHUCIO
Se prevé, en su caso, la declaración de vulnerabilidad por los servicios sociales y, como consecuencia, la suspensión del procedimiento de desahucio por un mes, o tres si el arrendador es persona jurídica.
IMPUESTO SOBRE TRANSMISIONES PATRIMONIALES Y ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTADOS
Quedan exentos los arrendamientos de vivienda para uso estable y permanente.
CLÁUSULAS ABUSIVAS
Fermín Martínez-Santos - Abogado, ICAB 22452 - AICAT 8710
DOMUSVIA INMUEBLES BARCELONA, S.L.U.
El Tribunal Supremo (TS), en fecha 28/11/2018, ha dictado Sentencia por la que dispone que, declarada la nulidad de la cláusula que determina el interés de demora, si el deudor hipotecario incurre en mora, al capital pendiente de amortizar se le aplica únicamente el interés remuneratorio, es decir, el que normalmente viene concretado por aplicarse al tipo de referencia (por ejemplo, EURÍBOR), el diferencial pactado, no pudiendo el Tribunal sustituir el tipo de interés moratorio por el recogido en el art. 114.3 de la Ley Hipotecaria (interés legal del dinero multiplicado por tres).
La Sentencia analizada trata un supuesto en el que, tras dictarse sentencias en primera y segunda instancia, se plantea recurso de casación. La parte deudora hipotecaria solicitó del Tribunal que, una vez declarada la nulidad de la cláusula hipotecaria que fijaba el interés de demora, por considerarla abusiva, la consecuencia que debía derivarse de ello era la no aplicación de ningún tipo de interés sobre los importes considerados deuda en mora. La parte entidad financiera, admitiendo la nulidad de dicha cláusula, entendía que la consecuencia debería ser la aplicación del interés remuneratorio sobre el importe de los pagos ya en morosidad.
El TS resolvió plantear cuestión prejudicial al Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE). La instancia europea resolvió, por una parte, que no se oponía a una doctrina del TS que declarase abusiva una cláusula que fijara un interés moratorio que excediera de dos puntos porcentuales sobre la base del interés remuneratorio y, por otra, que no se oponía a una doctrina del TS por la que se entendiera que, anulada por abusiva una cláusula que fijara interés moratorio, había que aplicar a los importes en mora el interés remuneratorio.
En consonancia con la resolución del TJUE, el TS, contra el criterio fijado por la Audiencia Provincial cuya sentencia fue recurrida en casación, establece que la consecuencia de declarar nula y, por tanto, no aplicable, la cláusula de intereses de demora debe ser, no su sustitución por un nuevo interés moratorio si bien limitado (en el caso de la Audiencia Provincial, limitado al triple del interés legal de cada momento), sino su no aplicación en absoluto.
Sin embargo, puesto que la naturaleza de los intereses moratorios y remuneratorios es claramente diferente, al configurarse los primeros como una sanción de tipo indemnizatorio en la que incurre el deudor por no atender los pagos en el plazo pactado mientras que los segundos son una retribución por el hecho de permitir disponer el prestador al prestamista de un dinero durante determinado tiempo dentro del cual ha de ser devuelto, el hecho de que se declare la nulidad de la cláusula que determina la cifra de los intereses moratorios no lleva aparejada la nulidad de los intereses remuneratorios, aplicándose, pues, éstos al mantenerse el supuesto de hecho (disposición por parte del deudor-prestatario de un dinero propiedad del acreedor-prestamista) del que trae causa su pacto: el préstamo pendiente de devolución.
EL ARRENDAMIENTO DE LOCAL DE NEGOCIO CONCERTADO ANTES DEL 9 MAYO 1985
Fermín Martínez-Santos - Abogado, ICAB 22452 - AICAT 8710
DOMUSVIA INMUEBLES BARCELONA, S.L.U.
FINALIZA TRAS JUBILACIÓN O FALLECIMIENTO DEL ARRENDATARIO PERSONA FÍSICA QUE LO ERA A LA ENTRADA EN VIGOR DE LA LAU DE 1994, INICIALMENTE O SUBROGADO.
El Tribunal Supremo (TS), en fecha 17/01/2019, ha dictado Sentencia por la que casa la sentencia de fecha 30 de septiembre de 2015 dictada por la Sección 3ª de la Audiencia Provincial de Badajoz para reiterar el criterio de interpretación de la Disposición Transitoria Tercera de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1994.
Efectivamente, el TS considera que los contratos de arrendamiento de inmuebles para uso distinto a vivienda, por ejemplo, de locales de negocio, celebrados antes del 9 de mayo de 1985, permanecerán vigentes a voluntad del arrendatario, con sujeción a prórroga obligatoria prevista en la LAU de 1964, hasta que se produzca la jubilación o el fallecimiento de éste, no teniéndose en cuenta si el inquilino a fecha de la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 es el arrendatario que firmó el contrato original o cualquiera de los que le sucedieron posteriormente, subrogándose en el contrato en cuestión.
En tal , el arrendamiento podrá extenderse durante toda la vida del arrendatario y, si se da el caso, durante toda la vida del cónyuge que se subrogue, o a un máximo de veinte años si la subrogación es a favor de un descendiente (recuérdese, siempre que ésta se haya producido después de la entrada en vigor de la LAU de 1994 pues, si se produjo con anterioridad, es considerado arrendatario el titular del contrato a la fecha de dicha entrada en vigor, independientemente de que se trate del primer arrendatario o de cualquiera de los posteriores subrogados).
SUBROGACIÓN PERSONA FISICA EN CONTRATO ALQUILER LOCAL
Reseña publicada por Fermín Martínez Santos, abogado ICAB º 22452 - DOMUSVIA INMUEBLES BARCELONA, SLU
https://www.linkedin.com/in/fermín-martínez-santos-11129422/
El Tribunal Supremo (TS), en fecha 12/07/2018, ha dictado Sentencia casando la de segunda instancia, considerando que la Disposición Transitoria Tercera, b) 3., establece como arrendatario persona física titular de los derechos arrendaticios que reconoce la LAU de 1994 a aquél que lo es a la entrada en vigor de dicha Ley, independientemente de las eventuales subrogaciones que se hayan producido con anterioridad a dicha entrada en vigor. De esta forma se reconoce que los contratos de arrendamiento a persona física de local de negocio, que se encuentren en situación de prórroga legal a la entrada en vigor de la LAU de 1994, mantendrán su vigencia hasta la jubilación o el fallecimiento del titular del contrato, independientemente de que la jubilación o el fallecimiento se produzcan transcurridos más de veinte años después de la entrada en vigor de la referida Ley.
En el supuesto que analiza la Sentencia, la subrogación se produjo respecto de un contrato que formalizó el padre del titular actual en el año 1979. Puesto que tal subrogación fue anterior a la entrada en vigor de la LAU de 1994, el TS considera que la previsión de la LAU de 1994 contenida en la Disposición Transitoria Tercera, letra b), punto 3, párrafo primero, se aplica al que es arrendatario en el momento de la entrada en vigor de la mencionada Ley, pudiendo, por tanto, extender el arrendatario que lo es en tal momento la vigencia del contrato hasta su jubilación o fallecimiento, o jubilación o fallecimiento de su cónyuge si continúa con la misma actividad, o bien hasta un máximo de veinte años desde la reiterada entrada en vigor si posteriormente a ésta se ha producido subrogación en favor de un descendiente.
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TRIBUNAL SUPREMO CAMBIA DE CRITERIO EN SUBROGRACIÓN
POR FALLECIMIENTO, EN ALQUILER RENTA ANTIGUA
Reseña publicada por Fermín Martínez Santos, abogado ICAB º 22452 - DOMUSVIA INMUEBLES BARCELONA, SLU
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El Tribunal Supremo (TS), en fecha 20/07/2018, ha dictado Sentencia por la que decide un cambio del criterio que venía aplicando. Así, con anterioridad a la Sentencia analizada, se consideraba que, si alguien consideraba que tenía el derecho a subrogarse en el contrato en aplicación de la Disposición Transitoria Segunda de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1994, debía, en aplicación de lo previsto en el artículo 16.3 de la misma Ley, notificar al arrendador el fallecimiento del titular del contrato, por escrito, adjuntando certificación de defunción, identificándose el interesado con indicación de su parentesco con el fallecido probándolo. Caso contrario, se consideraba extinguido el arrendamiento.
La Sentencia analizada entiende que la doctrina establecida por Sentencias anteriores resulta excesivamente rígida y que no puede aplicarse prescindiendo de las circunstancias que concurran en el caso concreto. En el supuesto analizado, se considera probado que la arrendadora, a pesar de no haber recibido la comunicación escrita prevista en el artículo 16.3 LAU, era conocedora de que la persona que tenía derecho a subrogarse quería hacer efectivo tal derecho, pues tras el fallecimiento de la arrendataria estuvo negociando la propiedad con el interesado el importe de la renta que tendría que pagar para continuar con el arrendamiento. Considera la Sentencia del TS que, no atender a tal circunstancia, supondría ir en contra de la doctrina de los actos propios (las negociaciones en las que participó, voluntariamente, la propiedad y en virtud de las cuales pudo constatar la voluntad del que tenía derecho a subrogarse de hacer efectivo tal derecho, sin plantear oposición formal alguna), así como de la buena fe que debe presidir todo acto jurídico. El TS razona, en justificación de su cambio de criterio, que la comunicación escrita que prevé el art. 16.3 LAU simplemente persigue facilitar al propietario el conocimiento de las circunstancias que concurren en la subrogación, toda vez que, si existe derecho a ello, la subrogación se producirá por imperativo legal, no por autorización de la propiedad.
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